Земельный надел, на котором расположен индивидуальный гараж, его владелец может бесплатно оформить в собственность при соблюдении ряда условий:

• участок получен ранее 30 октября 2001 г.;

• участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства или гаражного строительства;
  имеются документы о предоставлении лицу данного участка на праве собственности или пожизненного владения (или даже без указания конкретного вида права).
  
  

Для регистрации права на землю владельцу участка необходимо обратиться в подразделение Росреестра и представить:

• сохранившиеся документы на землю (постановление, акт, свидетельство о праве на участок или предоставлении участка) либо выписку из похозяйственной книги, если участок отнесен к категории ЛПХ;

• кадастровый паспорт (план участка);

• общегражданский паспорт заявителя;

• документ об уплате госпошлины.
  
  

После получения в Росреестре свидетельства о праве на земельный участок можно приступать к легализации построенного на нем гаража. Для этого придется вновь обратиться в службу Росреестра и представить:

• заполненную в двух экземплярах по утвержденной форме декларацию на гараж (в ней гражданин самостоятельно указывает адрес объекта, его площадь, материал стен и иные сведения);

• паспорт владельца гаража;

• документы на участок, на котором расположен гараж;

• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Если при проверке поданных документах не обнаружится ошибок и нарушений закона, то через 10 рабочих дней хозяин гаража получит свидетельство о праве собственности на него.

Для оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, потребуется иной пакет документов, чем при оформлении гаража индивидуального. В частности, для регистрации права на кооперативный гараж понадобятся:

• удостоверение личности заявителя;

• справка о членстве данного лица в кооперативе и о полной выплате пая, подписанная председателем и главбухом;

• кадастровый паспорт на гараж;

• квитанция об уплате пошлины.

Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. В таком случае дополнительно потребуются:

• устав ГСК;

• свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;

• выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;

• приказ о назначении гл. бухгалтера;

• список членов ГСК;

• документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).

Порядок оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, включает следующие этапы:

1. Обращение к председателю гаражного объединения за получением:

• - справки о членстве хозяина гаража в кооперативе и полной выплате паевого взноса за гараж;

• - документов, подтверждающих статус ГСК как юридического лица и полномочия его должностных лиц (эти бумаги нужны в случае, если еще ни один гараж в данном кооперативе не был приватизирован).

2. Обращение к кадастровому инженеру для составления тех. плана гаража.

3. Постановка гаража на кадастровый учет. Для этого необходимо обратиться в Кадастровую палату и представить технический план гаража и документы, выданные председателем ГСК.

Следует отметить, что на данном этапе владелец гаража может столкнуться с определенной проблемой: если его гараж является частью линейки гаражей, т.е. имеет с соседними гаражами общие стены, то такой гараж считается помещением, а вся линейка гаражей — зданием. В этом случае постановка на кадастровый учет помещения производится после постановки на учет здания или одновременно с ней. Следовательно, в подобной ситуации может потребоваться постановка на учет всей линейки гаражей как единого здания — и только после этого на учет может быть поставлен конкретный гаражный бокс.

После того, как гараж будет взят на кадастровый учет, его хозяин получает кадастровый паспорт объекта.

4. Подача документов в Росреестр для регистрации права собственности. При обращении в этот орган гражданину понадобится написать заявление о регистрации (бланк будет выдан специалистом) и представить документы, перечень которых был рассмотрен выше. По истечении установленного срока (10 рабочих дней) владелец гаража сможет получить свидетельство о праве собственности.

Также следует учесть, что земельная территория, на которой располагается гаражный кооператив, чаще всего находится в муниципальной собственности, кооператив же владеет этой землей на праве постоянного пользования или договора аренды.

Важной особенностью оформления земли в таком случае является то, что участок под конкретным боксом нельзя приватизировать в личную собственность владельца гаража. Это связано с тем, что территория ГСК является неделимым земельным участком, т.е. ее невозможно разделить на множество мелких земельных наделов. Таким образом, владельцы кооперативных гаражей могут приватизировать землю под ними только в общую долевую собственность. Иными словами, каждый владелец гаража станет собственником определенной доли земельного участка ГСК.

Необходимое условие приватизации земли ГСК — наличие оформленного права собственности на гаражи у всех членов кооператива. Только у законных собственников гаражей появляется право оформить землю под ними в долевую собственность. При этом, если участок был передан кооперативу на праве постоянного пользования ранее 30 октября 2001 г., передача земли в собственность членов ГСК происходит бесплатно — в ином случае за нее будет назначена выкупная цена.

Для оформления земли в долевую собственность членов ГСК им следует подать совместное заявление в муниципальный орган, занимающийся имущественными вопросами. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие статус кооператива и его права на землю, список членов ГСК, копии их паспортов, а также копии свидетельств о праве собственности на гаражные боксы. Местными нормативными актами может быть предусмотрено представление и некоторых дополнительных документов.

Да, в нашей практике есть и такие сделки. В законодательстве содержится ряд ограничений для иностранных граждан. Им это необходимо учитывать при планировании покупки недвижимости на территории Российской Федерации. 

Кроме того, иностранным гражданам и нерезидентам необходимо учитывать налоговые последствия совершаемых ими сделок с недвижимым имуществом. Наши юристы могут оказать консультационные услуги перед планируемой покупкой объекта недвижимого имущества, предложить наиболее выгодный для клиента вариант проведения сделки и обеспечить ее правовое сопровождение.

Предварительный договор может потребоваться, когда продавец не готов представлять документы по объекту недвижимости без получения задатка или аванса, а также в тех случаях, когда стороны хотят зафиксировать свои договорённости, поскольку основной договор невозможно заключить в разумные сроки по различным причинам (например, требуется время на проведение юридической проверки недвижимости; необходимо до сделки узаконить перепланировку, выждать истечение процессуальных сроков, сроков исковой давности; требуется время на одобрение объекта недвижимого имущества банком; покупателю нужно время на аккумулирование необходимой денежной суммы; и т. п.). 

В предварительном договоре стороны согласовывают дату подписания основного договора, предмет договора, действия сторон, которые они должны выполнить для подготовки к сделке, и штрафные санкции, которые виновная сторона должна будет выплатить. 

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать его заключения в судебном порядке.

Законом установлен ряд случаев, когда сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению: это, например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. 

Извещение других собственников, имеющих преимущественное право покупки, о продаже доли или комнаты также рекомендуется направлять в нотариальной форме. По общему же правилу, сделки по распоряжению недвижимостью могут заключаться в простой письменной форме, хотя в некоторых случаях мы рекомендуем клиенту заключить договор купли-продажи недвижимости именно в нотариальной форме. 

Покупателю необходимо понимать, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи не является 100%-ной защитой от потери приобретенного объекта недвижимого имущества, так как с «пороками» могли быть совершены предшествующие сделки, которые нотариус не проверяет. В результате юридической проверки могут быть выявлены существенные риски, при которых от покупки недвижимости лучше отказаться.

Да, если покупатель после регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость в течение длительного срока не осуществляет оплату, продавец вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением и возврата проданной недвижимости. 

Это подтверждается судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21).